【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】展望2011年的商用不動(dòng)產(chǎn)市場，將受到「熱錢、ECFA、自由行」三頭馬車?yán)瓌?dòng)，市場熱絡(luò)可期。瑞普國際物業(yè)總裁暨CCIM臺(tái)灣分會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長曾東茂表示，近來不動(dòng)產(chǎn)投資已快要繼股票投資後成為全民運(yùn)動(dòng)，原因當(dāng)然在於正財(cái)務(wù)槓桿的效用。以內(nèi)科的伸地大樓為例，它在2009年6月時(shí)由獨(dú)身貴族公司出售予個(gè)人，約11億元；後又在2010年12月出售給華晶科技，約14.89億元，價(jià)格漲幅3.89億元。因此資產(chǎn)報(bào)酬率約35.4%(18個(gè)月)，而平均年資產(chǎn)報(bào)酬率為23.6%。

但假設(shè)投資者是以自備款三成(3.3億元)與貸款七成(7.7億元)的方式投資，在持有期間因有環(huán)款寬限期，因此只須支付利息，而租金收入也能完全支付，則其資本報(bào)酬率(ROE)則為118%，平均年資本報(bào)酬率為79%。因此可以用少自備款的方式投資不動(dòng)產(chǎn)，且以租金支付貸款利息，以獲得高額的報(bào)酬率，相信就是投資商用不動(dòng)產(chǎn)的吸引力。

瑞普國際統(tǒng)計(jì)，2010年的重大商用不動(dòng)產(chǎn)交易金額合計(jì)約1,137億元，未能突破2009年的水準(zhǔn)(1,177億元)，相信是受到第4季賣方因預(yù)期而提高售價(jià)，使該季的成交量減少。在交易類型方面，已成為辦公大樓(313億元)、廠辦大樓(347億元)與零售物業(yè)(289億元)等三強(qiáng)鼎立的情況。

在零售物業(yè)的交易方面，與2009年的交易比較，主要是大型商場的交易(如新光三越A11館、環(huán)亞購物中心)，但在2010年的交易中，多是低於10億元的交易，且有很多1樓店面成交，相信是受到內(nèi)需經(jīng)濟(jì)增強(qiáng)，以及預(yù)期陸客自由行通過後將會(huì)帶動(dòng)零售業(yè)成長。

曾東茂表示，相信未來1年國際熱錢仍會(huì)不斷流入亞洲市場，在預(yù)期通貨膨脹及利率升幅有限的情況下，以及ECFA在2011年正式實(shí)施，因此2011年的臺(tái)灣商用不動(dòng)產(chǎn)仍會(huì)是投資者的重要投資標(biāo)的之一。加上陸客自由行預(yù)期在2011年上半年開通，相信會(huì)令一級(jí)商圈的店面及飯店會(huì)成為商用不動(dòng)產(chǎn)的投資焦點(diǎn)。

瑞普國際物業(yè)總經(jīng)理劉美華表示，在辦公租賃市場方面，信義計(jì)畫區(qū)雖然已經(jīng)成為國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)的集中區(qū)域，但租金水準(zhǔn)在2010年的表現(xiàn)卻是僅小漲2.1%，而且受到新供給的影響，空置率仍維持在20%的水準(zhǔn)。不過相信在2011年時(shí)，因?yàn)闆]有新供給的加入，以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)，ECFA效應(yīng)逐漸發(fā)酵，會(huì)吸引更多的國內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，逐漸去化現(xiàn)有的空置，因此租金有上漲的空間。

另外，臺(tái)中市的辦公室市場成為另外一個(gè)焦點(diǎn)，在近來成為一些金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的重點(diǎn)區(qū)域，尤其是七期重劃區(qū)內(nèi)的新辦公大樓，相信是看中七期為豪宅的聚集地，在當(dāng)?shù)卦O(shè)點(diǎn)，可以就近接近潛在客戶。

劉美華還表示，近來有越來越多的外商企業(yè)一反以前僅對臺(tái)北市辦公室有需求，對於臺(tái)北市以外區(qū)域，例如臺(tái)中、臺(tái)南、高雄等區(qū)域的需求增加，且需求類型有倉庫、廠房、加工出口區(qū)等越來越多樣化的趨勢，因此展望2011年的商用不動(dòng)產(chǎn)租賃市場，應(yīng)該會(huì)受惠於ECFA效應(yīng)的增強(qiáng)，使得內(nèi)科廠辦、北部倉庫、有稅務(wù)優(yōu)惠的工業(yè)區(qū)的需求應(yīng)會(huì)增強(qiáng)。

另在，在此再次說明繼2010年11月25日新陽企業(yè)大樓12-14F成功標(biāo)售後，瑞普將在2011年1月25日再次標(biāo)售9F的部分。

曾東茂也表示，因目前低利率環(huán)境，市場游資仍多，且預(yù)期通膨效應(yīng)，使得投資者都傾向買不動(dòng)產(chǎn)保值。而且在ECFA簽訂後，不少國內(nèi)外投資者均對投資臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)感到興趣，但同時(shí)臺(tái)灣的「投資級(jí)」不動(dòng)產(chǎn)物件難尋，因此CCIM臺(tái)灣分會(huì)將於2011年1月11日舉行不動(dòng)產(chǎn)論壇，屆時(shí)將以「臺(tái)灣投資者如何掌握百年一遇的美加不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)會(huì)」與「後ECFA臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資展望與機(jī)會(huì)」兩個(gè)議題，提供投資者其他投資機(jī)會(huì)，將投資延伸至海外，以獲取更大的報(bào)酬。CCIM不動(dòng)產(chǎn)論壇將假臺(tái)大醫(yī)學(xué)院國際會(huì)議廳舉行。